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　　党的二十届三中全会提出，加快构建房地产发展新模式。专家认为，金融机构要围绕城市更新改造、租赁住房等重点领域，加快形成金融支持新模式。特别是在当前形势下，要更加重视从供需两侧发力，降低居民购房成本，更好支持刚性和改善性住房需求，助力构建房地产发展新模式。

　　当前，我国房地产市场已进入“存量为主、增量为辅”的发展新阶段，并正在经历房地产市场转型的深度调整阶段。以老旧小区维修与改造、城中村建设、老工业区改造、低效用地再开发等为主的城市更新将成为房地产发展的重要内容，这有助于提升城市品质、满足居民住房升级需求，同时也为金融支持城市更新提供新的增长点。

　　然而，相较房地产开发项目，城市更新项目融资面临一些挑战。中国银行研究院中国金融团队主管李佩珈表示，一是开发周期长，资金压力大。城市更新由于牵扯主体多，有些项目周✅期通常在5年至8年，而一般房地产住宅项目通常在2年至3年。二是回报低、利益平衡难，商业性资本参与动力不足。城市更新涉及多方主体，各主体㊣利益平衡难度较大，一旦协调不好，往往容易造成工期停滞等问题。

　　参与城市更新是房地产金融重要发✅力方向，需要设计㊣差异化、针对性的金融服务，只有提高城市更新等政府类项目吸引力，才能提高金融机构参与积极性。李佩珈认为，要鼓励房地产企业进入城市更新项目，通过完善优惠政策，简化审批手续，对中小、民营房企一视同仁；向具备实力的房企开放项目规划、设计、咨询等更多产业链上下游环节，提高房企参与保障性住房项目的盈利水平。

　　此外，业内专家表示，针对城市更新每个环节进行业务创新，形成适应城市更新业务的金融运作模式。例如，在项目获取环节，由于该阶段风险高、不确定性大，股权融资成为较好的支持方式；在建设改造环节，因前期风险基本排除，可利用大额债券融资对项目建设形成有力支持。

　　中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，我国房地产市场供求关系发生变化，未来金融机构在做好房地产新项目金融服务的同时，还需要做好存量房地产领域的金融服务。无论是支持二手房交易，还是服务城市更新改造等，都是在服务居民对美好生活的居住需求，也是服务房地产发展的新模式。

　　党的二十大报告强调，要加✅快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展租赁住房是构建新型住房供给体系，也是平㊣抑房价波动、助力房地产市场回归只住不炒的✅根本定位的重要一环。

　　《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示房地产股票，当前我国的租房人口已近2.6亿人，这一庞大的租房人口数量为房屋租赁市场提供了巨大的需求基础。专家表示，租赁住房的社会性、公益性属性较强，无论是法律法规政策、行业自身运行规律，还是经营主体需求特点，均与传统房地产市场大相径庭，对金融提出新要求。

　　“对商业银行而言，住房租赁是巨大的产业链，从上游房源的供给到中游交易的促成，再到下游租户、房东的资金支持和管理均存在较大的市场机遇。”中国银行研究院首席研究员宗良表示，特别是租赁住房租金回收时间长，对资产证券化及利率管理等需求十分旺盛，商业银行需要在服务长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营以及租赁类项目产业基金、资产证券化等方面有更多创新性安排。

　　宗良表示，一方面培育专业㊣住房租赁机构，鼓励个人将长期持有住房用于出租。既要增加租赁住房建设相关投资，也要充分利用好当前的房地产存量市场，鼓励国有企业进行厂改住、商改住，通过税收、融资等优惠措施提高㊣社会化方式✅提供租赁房源的积极性。另一方面保护承租人合法利益，完善租赁监管政策体系，建立倾向于承租人保护的法律法规，加强租金价格指导与管理。

　　娄飞鹏✅表示，从银行的角度看，服务租房和服务㊣买房一样是重要的业务领域。支持住房租赁方面的途径相对较多，既可以从供给方面支持保障性租赁住房建设，也可以从需求方面为有住房需求的主体提供金融服务，还可以搭建平台围绕增进供求匹配来提供金融服务。

　　当前，要加快形成租购并举住房供应体系。尤其是✅在城镇化背景下，新市民、青年人等群体住房需求依然较大。宗良表示，银行要更好满足新市民合理购房信贷需求。目前新市民分✅布在各行各业，主要以工人、蓝领、小微企业主、个体工商户等为主，未来要加大支持力度，多维度科㊣学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，更好满足其购房信贷需求。

　　中央政治局9月26日召开会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力✅㊣度。

　　近年来，我国房地产市场供求关系发生了重大变化，销售的持续放缓导致房企流动资金紧张，部分已售在建项目难以按期交付。国家金融监督管理总局局长李云泽表示，为了解决这个问题，金融监管总局会同住建部建立了城市房㊣地产融资协调机制，把合规的在建已售项目纳入项目“白名单”，引导㊣金融机构满足房地产项目的合理融资需求。

　　“我国房企一般是集团公司加项目公司的运行架构，而白名单则是以合规在建项目为融资支持㊣对象的✅名单。”招联首席研究员董希淼认为，这有㊣助于将房企集团的风险与房地产项目的建设区分开来，为金融机构服务在建房地产项目提供参考，促进金融机构精准满足其合理融资需求，助力保障房地产项目施工进度㊣和顺利交房，为改善市场预期发挥积极作用。

　　今年以来，金融监管总局积极推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。比如，将商品㊣住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；进入“白名单”的项目，商业银行要㊣㊣做到“应贷尽贷”；优化贷款资金的拨付方㊣式，做到“能早尽早”。

　　同时，各地金融监管部门为促进房地产市场平稳健康发展，建立“白名单”扩围增效✅机制，推动信贷投放“能早尽早”。例如，江苏金融监管局联合住建部✅门推动江苏省保交房项目按区域共享至各地市房地产融资协调机制，指导辖内银行机构逐个对项目梳理摸排，开展项目授信前调查，理清进入“白名单”的具体㊣堵点卡点。截至10月28日，江苏辖内协调机制已向银行机构推送房地产“白名单”项目300余个，获得银行授信超千亿元。天津金融监管局不断加大“白名单”项目贷款投放力度。截至目前，天津市共有40个房地产项目纳入“白名单”，民营及混合所有制房企项目占比达到73%，“白名单”项目已获批授信78.2亿元。

　　商业银行积极参与融资协调机制，满足“白名单”项目融㊣资需求。记者从兴业银行获悉，自城市✅房地产融资协调机制建立以来，该行着力推动城市房地产融资协调机制落地见效，有力有序有效推进保交房工作。当前，保交房工作任务依然艰巨。兴业银行因地施策，制定差异化服务方㊣案。针对在建已售未交付住宅项目，该行深入挖掘项目剩余价值，详尽评估项目建成交付所需的资金额度，重点支持销售达到一定比例的在建已售未交付住宅项目；针对分期开发的楼盘，优先支持开发较成熟、具备基础设施条件的项目。

　　城市房地产融资协调机制建立以来，在支持房地产项目融资、保障房屋建成交付方面发挥了很大作用。在各方的共同努力下，协调机制取得了良好效果。截至9月份，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断加大。截至8月末，房地产开发贷款较年初实现了正增长，房地产的并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%和18%，为促进房地产市场平稳㊣健康发展提供了有力的金融支持。